為提升宜良縣東城新區(qū)片區(qū)基礎設施配套，改善片區(qū)居民居住條件，釋放片區(qū)土地價值，在宜良縣委縣政府的安排部署下，昆明發(fā)展投資集團有限公司（以下簡稱“昆發(fā)展”）在宜良縣東城新區(qū)土橋社區(qū)居民委員會片區(qū)投資建設宜良縣全域城鎮(zhèn)化項目（一期）暨土橋村城市棚戶區(qū)改造項目（以下稱“土橋棚戶區(qū)項目”）。土橋棚戶區(qū)項目作為市級全域城鎮(zhèn)化試點項目，已納入昆明市2013-2017年城市棚戶區(qū)統(tǒng)貸建設項目（二期）。

一、項目概況

項目名稱：宜良縣全域城鎮(zhèn)化（一期）暨土橋村城市棚戶區(qū)改造項目

項目性質(zhì)：城市棚戶區(qū)改造

改造區(qū)域：宜良縣土橋村區(qū)域內(nèi)的城市棚戶區(qū)

項目四至界線：安置房建設用地位于宜良東城新區(qū)土橋社區(qū)居委會，四至范圍東至經(jīng)三路，南至匡山東路，西至經(jīng)二北路，北至青遠街。

項目承辦單位：昆明發(fā)展投資集團有限公司

（一）項目現(xiàn)狀。土橋棚戶區(qū)改造范圍位于宜良匡遠街道辦事處土橋居民委員會，改造范圍東至宜良東城新區(qū)經(jīng)五路、南至緯一路、西至東環(huán)路北段及起春路、北至六十鋪河西段及進霆家園南側(cè)。規(guī)劃區(qū)域面積約2,459畝，棚戶區(qū)占地面積396.49畝，拆遷戶數(shù)1,811戶，拆遷面積 228,523.1平方米（包括國有土地上的自有產(chǎn)權(quán)住宅拆遷293戶、拆遷面積28000平方米；集體土地上的自有產(chǎn)權(quán)住宅拆遷1,518戶、拆遷面積200,523.10平方米）。

土橋棚戶區(qū)項目改造范圍位于宜良縣規(guī)劃的東城新區(qū)范圍，改造范圍內(nèi)涉及宜良縣土橋社區(qū)5個居民小組10個村莊，村莊零散分布于東城新區(qū)，影響了東城新區(qū)的土地供應出讓及開發(fā)建設。同時，改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀房屋陳舊，房屋結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)、土木結(jié)構(gòu)，抗震能力較弱；房屋間距較窄，道路狹窄，無消防相關設施及通道，治安及消防安全隱患大，生活配套設施不完善，居民居住條件較差。

（二）異地安置計劃。土橋棚戶區(qū)項目安置方式采取異地安置，安置房建設用地位于宜良東城新區(qū)土橋居委會，四至范圍：東至經(jīng)三路，南至匡山東路，西至經(jīng)二北路，北至青遠街。

二、項目建設內(nèi)容

按照已通過規(guī)委會的設計方案,項目擬建設住宅樓38棟共計2180套，其中18層小高層5棟，11層小高層33棟。配套商業(yè)11棟，配建幼兒園1所，立體停車庫1棟。具體規(guī)劃指標為：安置地塊總用地面積285.79畝，凈用地面積246.09畝，容積率為1.6，建筑密度19.92%，綠地率36.57%。總建筑面積332764.94平方米，地上建筑面積為304597.29平方米，其中住宅面積253837.18平方米，商業(yè)及其他配套公建建筑面積24177.2平方米，立體停車庫22428.15平方米，幼兒園4154.76平方米。地下建筑面積28167.65平方米，其中地下車庫建筑面積22623.53平方米，半地下非機動車庫建筑面積4903.92平方米。

土橋棚戶區(qū)項目安置房總戶數(shù)為2180戶，其中A戶型60平方米132戶；B戶型80平方米288戶;C戶型100平方米396戶;D戶型120平方米880戶;E戶型140平方米484戶。共有機動車停車位2417個，滿足地面建筑面積0.8個／100平方米；非機動車停車位3046個，滿足地面建筑面積1個／100平方米。

三、項目資金情況

土橋棚戶區(qū)項目估算投資約150,500萬元，其中棚戶區(qū)安置房建設投資約123,800萬元，拆遷及土地整理約2.66億元。

項目的資金來源于自有資金與銀行貸款，爭取中央補助資金和省級補助資金。

1.目前已通過國開行總行貸款審批，獲得12.67億元貸款額度，其中軟貸款1.41億元，期限9年，中長期貸款11.26億元，期限25年。

2.已獲批第一批專項建設基金（國開基金）22,000萬元。

3.已獲得中央、省市各類保障性安居工程專項資金6630.6143萬元。

四、項目建設周期

土橋棚戶區(qū)項目安置房工程2016年3月8日開工，2018年6月8日竣工驗收并完成竣工驗收備案。

五、拆遷及安置情況

（一）拆遷情況

根據(jù)縣政府安排，土橋棚戶區(qū)項目拆遷工作于2019年6月15日結(jié)束，土橋棚戶區(qū)項目涉及1811戶（可研報告計劃數(shù)），實際應簽房屋拆遷補償協(xié)議1443戶（另有368戶為有戶無房戶，均已簽訂了同意拆遷改造協(xié)議），已簽訂拆遷補償協(xié)議1361戶，未簽約戶82戶；通過國開行審批同意累計發(fā)放拆遷補償款2.245億元。

（二）安置情況

截止2021年10月，土橋棚戶區(qū)項目共完成分房選房2071戶（套），目前已經(jīng)裝修入住1786套。

六、項目建設的經(jīng)濟效益和社會效益

（一）經(jīng)濟效益

本建設項目屬民生工程，項目的經(jīng)濟效益主要體現(xiàn)在帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、土地增值、人民生活水平提高以及由配套設施齊全帶來的經(jīng)濟、社會的發(fā)展。

（1）大幅度改變棚戶區(qū)臟亂差、治安不好的現(xiàn)狀，打造適合人居典范的精品住區(qū)，完善東城新區(qū)片區(qū)基礎設施配套，提升城市功能、城市形象，將帶來大批相關的工作崗位，對于維護社會穩(wěn)定，促進社會主義和諧社會的建設具有重大意義。

（2）有效改善了棚戶區(qū)群眾住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進了經(jīng)濟增長與社會和諧。

（3）增加就業(yè)崗位：項目本身建設需要大量的勞動力，項目建成后隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各行各業(yè)及各類單位、企業(yè)的進入，將提供大量的工作崗位與就業(yè)機會。

（4）有利于城市經(jīng)濟規(guī)模的進一步擴大，區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到進一步優(yōu)化，對區(qū)域經(jīng)濟和社會發(fā)展將起到極大的推動作用。

（5）帶動相關產(chǎn)業(yè)與社會發(fā)展產(chǎn)生的經(jīng)濟效益：項目的建設對解決就業(yè)及解決下崗再就業(yè)起著促進作用。項目建設投資大、周期長、需大量的鋼材、水泥、木材、瀝青、砂卵石等材料的生產(chǎn)勞動力，對當?shù)氐慕ú牡认嚓P行業(yè)具有巨大的帶動作用。同時，項目建成后，被拆遷戶入住前，需要進行裝飾裝修，家具家電及相關生活用品的購買，帶動了居民消費、就業(yè)及相關行業(yè)的發(fā)展。

（6）加快宜良縣東城新區(qū)片區(qū)土地整理及開發(fā)建設，釋放東城片區(qū)土地價值，有效拉動投資、消費需求，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，發(fā)揮助推經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應；通過棚戶區(qū)改造，集約節(jié)約了土地，土橋棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)約2100畝土地得到整合和熟化，熟化后的土地可以吸引投資，加快片區(qū)的建設速度，促進經(jīng)濟發(fā)展，增加稅收和財政收入。截止2021年11月，土橋棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)實現(xiàn)土地出讓560畝，土地出讓收入10.36億元。

（7）促進了重大項目落地宜良。目前，我縣成功引進了華強方特、華僑城大九鄉(xiāng)旅游區(qū)、華聯(lián)奧特萊斯、云南中醫(yī)大學康養(yǎng)小鎮(zhèn)等一大批重大項目，形成了“三華入宜良，溫潤又養(yǎng)生”的良好態(tài)勢，“十字街，四方城”的招商引資建設作為華強方特的配套部分，實現(xiàn)了“游華強方特，住千年古鎮(zhèn)”，使宜良成為旅游目的地。

（8）企業(yè)經(jīng)濟效益顯著，土橋棚戶區(qū)項目實施完成后，按照昆發(fā)展與宜良縣人民政府簽訂的相關協(xié)議，昆發(fā)展可獲得投融資管理費和建設管理費約4200萬元。

（二）社會效益

（1）有效解決棚戶區(qū)居民住房困難問題，通過棚戶區(qū)改造項目的實施，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進了經(jīng)濟增長與社會和諧。

（2）棚戶區(qū)改造有利于擴大供給、平抑房價城市棚戶區(qū)改造不但有利于改善這部分居民的居住條件、提升生活質(zhì)量，改善輿論壓力；而且有利于集約土地（棚戶區(qū)的容積率都較低，而改造后的樓房容積率提升），盤活土地資源，增加部分商品房的供給，間接為控房價做出貢獻。

（3）創(chuàng)造大量的就業(yè)機會、提高人民生活水平，土橋棚戶區(qū)項目的建成可以帶動周邊經(jīng)濟貿(mào)易的發(fā)展，它涉及交通運輸、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、郵電通訊、配套商業(yè)貿(mào)易、飲食服務、財政金融、文化衛(wèi)生等行業(yè)。這樣就創(chuàng)造了廣泛的就業(yè)渠道和大量的工作崗位，這對于安置大量農(nóng)業(yè)剩余勞動力，拓寬了一條理想而現(xiàn)實的就業(yè)、生存和致富之路。一方面，可以提高城鎮(zhèn)人民生活質(zhì)量；另一方面，促進云南省經(jīng)濟的增長，不斷增加區(qū)域人民的經(jīng)濟收入，有利于當?shù)鼐用裨霎a(chǎn)增收，脫貧致富奔小康，提高當?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量。

（4）項目的建設將帶動區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，推進平安和諧社區(qū)的建設，是擴內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點。

（5）在實施棚戶區(qū)項目改造的同時，宜良縣進一步完善公共基礎設施建設，及時對安置房小區(qū)周圍的配套設施進行了完善，在小區(qū)東、西、南三面共投資人民幣7億余元，分別修建緯一路、經(jīng)二路、經(jīng)三路；投資2900萬元，精心打造占地約120畝的“三角梅主題公園”；建蓋衡水中學，配套了教育資源。為回遷安置的群眾提供了便利的交通、舒心的環(huán)境及優(yōu)質(zhì)的教育資源，進一步提升了安置小區(qū)的品質(zhì)，成為了宜良縣目前品質(zhì)最高的居民小區(qū)。帶動整個東城新區(qū)的開發(fā)建設，產(chǎn)生良好經(jīng)濟效益，進一步彰顯“花鄉(xiāng)水城?宜居宜良”的美好城市形象。

（三）項目投入產(chǎn)出情況

1.項目成本：截止目前為止，政府審計工作還未完成。按照竣工結(jié)算審定結(jié)果，土橋棚戶區(qū)項目總成本為：123814.45萬元。其中：建安費用為：73908.93萬元，土地費用為：10249.69萬元，工程建設其他費為：5029.17萬元，征地拆遷費用為：24593.52萬元，建設期利息為：10033.14萬元。

2.項目收入：按照昆發(fā)展與宜良縣人民政府簽訂的相關協(xié)議，昆發(fā)展可獲得投融資管理費和建設管理費約4188.84萬元。土橋棚戶區(qū)項目改造后，預計可產(chǎn)生出讓土地約1280畝（凈用地），按出讓價格150萬元/畝計算，預計土地出讓收入為19億元。

四、土橋棚戶區(qū)項目亮點

1. 土橋棚戶區(qū)項目采取和諧拆遷的模式，先安置，再拆遷。土橋棚戶區(qū)項目先建蓋安置房，指揮部提前做好規(guī)劃設計、安置房建設方案并反復聽取征遷戶的意見建議，按照群眾的意愿優(yōu)化調(diào)整設計方案，用最好的質(zhì)量標準，最小的公攤面積（不超過16%）把安置房建蓋好，讓老百姓看得見、摸得著、得實惠，片區(qū)群眾對安置房規(guī)劃設計、建設質(zhì)量的滿意度達到98%，消除了心中的擔憂和疑慮，有效調(diào)動了群眾積極支持并參與棚戶區(qū)改造的熱情。隨著安置房建設工程順利竣工驗收、拆遷戶入住，一個新型的城市綜合小區(qū)已經(jīng)在美麗的南盤江畔熠熠生輝，競放光彩。

2. 土橋棚戶區(qū)項目成為2015年昆明市唯一成功上報的縣級棚戶區(qū)改造國開行貸款項目。

3. 土橋棚戶區(qū)項目采用設計-施工-采購總承包模式，同時還采用了限額設計模式。

4. 土橋棚戶區(qū)項目雖然是棚戶區(qū)改造回遷房建設，采用了板式小高層的設計，且容積率僅為1.6，增加了小區(qū)的品質(zhì)。

5. 土橋棚戶區(qū)項目立體車庫擬采用裝配式施工工藝，是云南省第一個采用裝配式施工工藝的項目。

6. 土橋棚戶區(qū)項目獲得《2019年度昆明市優(yōu)質(zhì)工程“春城杯”一等獎》及《云南省219年度優(yōu)質(zhì)工程二等獎》。

7.公攤低，得房面積大。各戶型中，公攤最高為15.21%（面積107.49及110.01平方米戶型）。最低為8.22%（面積143.35平方米戶型）。